Paragraaf 7: Grondbeleid

Onderbouwing van het totale jaarresultaat boekjaar 2019

In onderstaand tabel wordt de opbouw van het jaarresultaat grondzaken 2019 weergegeven. Het jaarresultaat vanuit het grondbedrijf bedraagt 8,83 miljoen euro.

Negatief getal is voordelig resultaat

Beschikbare weerstandsvermogen in relatie tot benodigd weerstandsvermogen/risico’s
In het exploiteren van (bouw)grond gaan niet alleen grote bedragen om, maar er zijn ook risico’s aan
verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de soms relatief hoge boekwaarden, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te maken kosten en opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. Risico’s zijn om deze reden min of meer inherent aan projecten en grondexploitaties.

Beschikbaar weerstandsvermogen
Het is daarom van belang dat er over een buffer beschikt wordt van voldoende omvang om onverwachte tegenvallers te kunnen op vangen. Deze buffer bestaat uit het beschikbare gemeentelijke weerstandsvermogen. In de paragraaf 3 “Weerstandsvermogen en risicobeheersing” wordt uitgebreid ingegaan op deze materie.

Risico’s en benodigd weerstandsvermogen
Onderdeel van de herziening van de grondexploitaties en de jaarrekening 2019 is het bepalen van het benodigde weerstandsvermogen voor het grondbedrijf. Bij het exploiteren van (bouw)grond gaan niet alleen grote bedragen om maar zijn ook aanzienlijke risico’s verbonden. Het is daarom van belang over een buffer te beschikken die van voldoende omvang is om onverwachte tegenvallers of bekende risico’s op te kunnen vangen. In de aan uw raad voorgelegde nieuwe kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement 2020 is omschreven hoe de gemeente hiermee om gaat en welke spelregels hiervoor gelden. De omvang van het benodigde weerstandsvermogen voor het grondbedrijf wordt meegenomen bij de bepaling van het totaal gemeente brede benodigde weerstandsvermogen.

Ook in de nieuwe kadernota wordt voor het bepalen van de risico’s de boxenmethode gehanteerd. Wel spelen twee belangrijke wijzigingen een rol.

• Bij het bepalen van het risico bij grondexploitaties wordt rekening gehouden met verwacht voordeel bij de grondexploitatie Meerstad. De contante waarde van dit voordeel verlaagt het risico.
• Het voeren van een scenario aanpak om meer inzicht te krijgen in de bandbreedte van de risico’s bij de grondexploitaties. Het bepalen van het benodigd weerstandsvermogen op basis van scenario-analyses heeft nog uitwerking nodig.

De herzieningen van de grondexploitaties hebben zich in het jaar 2019 door de goede economische tijden financieel positief ontwikkeld. Hierdoor nemen boekwaarden af en tevens de afzet- en vertragingsrisico’s. Dit geldt voor de gemeentelijke grondexploitaties, maar ook voor Meerstad. Voor Meerstad in het bijzonder is daarnaast sprake van een renteverlaging. Dit is de belangrijkste reden voor een stevige verbetering van de winstverwachting (van 35 naar 58 miljoen euro op Contante Waarde) die volgens de vastgestelde methodiek ingezet kan worden voor het afdekken van (een deel van) de risico’s van Meerstad.

Grondexploitaties zijn gevoelig voor economische schommelingen. Daarom willen we door middel van scenario’s een doorzicht maken naar de meerjarige gevoeligheden. Naar de nabije toekomst toe spelen de nieuwe grote  gebiedsontwikkelingen zoals Suikerzijde, Stadshavens, Stationsomgeving en de Held III, een substantiële rol.  Deze toekomstige gebiedsontwikkelingen zijn complex en soms omvangrijk. De project-specifieke risico’s in deze gebiedsontwikkelingen zijn nog niet nauwkeurig te bepalen. Echter een eerste globale berekening, op basis van schattingen in investeringsbehoefte geven een bandbreedte aan benodigd weerstandsvermogen aan, tussen de 25 en 40 miljoen euro. Richting vaststelling van deze gebiedsontwikkelingen zal hierover steeds meer duidelijk worden.

Zoals reeds gesteld moet een verdere uitwerking van scenario-analyses nog gebeuren. Nu de positieve ontwikkelingen meenemen zonder daarbij al te weten wat de toekomstige gebiedsontwikkelingen qua risico’s met zicht meebrengt, leidt tot schommelingen in het benodigd weerstandsvermogen.

Tot die tijd kiezen we ervoor om het benodigd weerstandsvermogen te handhaven op het niveau dat in de Begroting 2020 werd gehanteerd, 80 miljoen euro.