Resultaten grondexploitaties en reserve grondzaken
Een actuele prognose van de resultaten op de totale portefeuille grondcomplexen
De BBV specificeert het bezit van grond. Dit is van belang voor de waarderingsgrondslag en resultaatbepaling.
Het grondbedrijf Groningen heeft de volgende categorisering van gronden:
- Voorraad-Bouwgrond in exploitatie
- Voorraad-Slotcalculaties
- Voorraad-Bouwrijpe Kavels
- MVA-Nog te ontwikkelen gronden
- MVA- Niet in exploitatie te nemen eigendommen
- MVA- In erfpacht of anderszins uitgegeven eigendommen
- MVA-Verhuurde kavels
Resultaten van de Bouwgrond in Exploitatie
De categorie Bouwgrond in exploitatie betreft gronden die door een raadsbesluit zijn vastgesteld, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie. De waarderingsgrondslag vindt plaats op vervaardigingsprijs.
Elk jaar worden (verplichting BBV) alle grondexploitaties herijkt naar de nieuwste inzichten en verwachtingen.
Bouwgrond in exploitatie
In onderstaand tabel wordt de boekwaarde verloop weergegeven van de Bouwgrond in exploitatie.
Boekwaarde
Het saldo van boekwaarde op 31 december 2018 bedroeg 192,16 miljoen euro. Per 31 december 2019 bedraagt de boekwaarde 186,16 miljoen euro. De boekwaarde is per saldo gedaald met 6,01 miljoen euro.
De netto boekwaarde is de boekwaarde minus de getroffen verliesvoorziening, deze bedraagt 69,4 miljoen euro.
Bouwgrond in exploitatie | boekwaarde | kosten | opbrengsten | resultaat | boekwaarde | verlies | netto |
Woningbouwlocaties | 52.895 | 5.299 | -9.432 | 566 | 49.328 | 45.583 | 3.745 |
Bedrijvenlocaties | 65.628 | 2.017 | -4.437 | 1.690 | 64.898 | 9.030 | 55.868 |
Kantoren gemengd | 73.642 | 6.815 | -8.522 | 0 | 71.935 | 62.188 | 9.747 |
totaal BIE gronden | 192.165 | 14.130 | -22.391 | 2.256 | 186.160 | 116.801 | 69.359 |
De voornaamste mutaties zijn:
- Kosten, er is per saldo voor 14,13 miljoen euro geïnvesteerd vooral in Ciboga, Oosterhamrikzone, Reitdiep 3&4, Europapark en Grote Markt;
- Opbrengsten, er is per saldo 22,39 miljoen euro aan opbrengsten gegenereerd in vooral Ciboga, Reitdiep 3&4, Uitvaartcentrum Hoendiep, Kempenspark en Haren Nesciopark;
- Het resultaatnemingen bestaan uit tussentijdse winstnemingen van 0,67 miljoen euro vanuit de verschillende complexen (zie alinea winsten hieronder) en een winstneming van 1,59 miljoen euro op de slotcalculatie van Uitvaartcentrum Hoendiep.
Uitvaartcentrum Hoendiep is af gesloten en slot gecalculeerd met een voordelig resultaat van 1,59 miljoen euro. Het exploitatiedeel Europapark/Stationsgebied is afgesloten. De nog te maken kosten en opbrengsten van deze exploitatie zijn overgeheveld naar deelexploitatie Europark en de resterende boekwaarde van 1,34 miljoen euro is afgeboekt.
Gebiedsontwikkeling Meerstad
Hoewel het project Meerstad een eigen juridische identiteit heeft in een BV/CV constructie loopt de gemeente Groningen risico over de verstrekte leningen. De omvang van de leningen is vergelijkbaar met de boekwaarde van het project. Een eventueel toekomstig verlies heeft direct effect op de waardering en het rekeningresultaat van de gemeente Groningen. De stand van uitgegeven leningen bedraagt per 31 december 2019, 253,00 miljoen euro.
Voorzieningen
De raad heeft de afgelopen decennia middelen in de vorm van verliesvoorzieningen beschikbaar gesteld voor verwachte tekorten in gebiedsontwikkelingen. Jaarlijks bij herzieningen van de grondexploitaties worden de reeds getroffen voorzieningen getoetst aan de herijkte resultaten van de grondexploitaties. Verliesvoorzieningen worden getroffen op het resultaat op contante waarde. Het saldo aan voorzieningen per 1 januari 2019 bedroeg 118,03 miljoen euro. Over dit bedrag aan voorzieningen is over het jaar 2019 rente bijgeboekt met een percentage van 2%, volgens de BBV voorgeschreven discontovoet. De stand van de beschikbare verliesvoorzieningen per 31 december 2019 bedroeg 120,39 miljoen euro. Voor de jaarrekening 2019 is het benodigd saldo aan voorzieningen 116,80 miljoen euro. De vrijval van 3,59 miljoen euro wordt voornamelijk veroorzaakt door positieve ontwikkelingen binnen de grondexploitaties
Winsten
Met ingang van 2017 geldt, op basis van de BBV regelgeving, de percentage of completion methode (POC-methode) voor de (tussentijdse) winstnemingen. In de POC-methode worden de winsten genomen naar rato van gerealiseerde opbrengsten en kosten. Dit is een minder voorzichtige methode van winstneming dan voorheen werd gehanteerd. In bepaalde gevallen kan het zijn dat in het verleden te veel winst uit een exploitatie is afgeroomd. Het bedrag dat te veel aan tussentijdse winst is genomen zal dan (gedeeltelijk) ‘teruggedraaid’ moeten worden door een ‘verliesneming’. Voor Eemspoort is het teveel aan winstneming zoals gerealiseerd bij de jaarrekening 2018 gecorrigeerd. Deze correctie vloeit voort uit de verlaging van grondprijzen voor zichtlocaties (conform nota Grondprijzenbeleid 2019-2022). Hier staat tegenover dat ten gevolge van het bijgestelde grondprijzenbeleid er voor Zernike een winstneming mogelijk werd.
Vanuit de grondexploitaties is per saldo 0,67 miljoen euro aan tussentijdse winst genomen. Zie onderstaande tabel.
POC winstneming | |
Volkshuisvesting, stedelijke vernieuwing | 31-12-2019 |
De Velden | 142 |
Reitdiep fase 3&4 | 334 |
Haren, Stationsgebied | 90 |
Economie en werkgelegenheid | |
Eemspoort | -803 |
Zernike | 904 |
Totaal | 668 |
Samenvatting jaarresultaat
Onderstaand wordt het jaarresultaat van de herziene grexen samengevat.
Het jaarresultaat bestaat uit: vrijval van benodigde voorzieningen, tussentijdse winstnemingen vanuit de percentation of completion methode (POC) en slotcalculaties. In onderstaande paragrafen worden de belangrijkste mutaties weergegeven.
Omschrijving | Bedrag |
Getroffen voorziening 2018 (index 2%) | 120.393 |
Benodigde voorziening 2019 | 116.801 |
Saldo mutatie voorziening 2019 | 3.592 |
POC winstneming | 668 |
Slotcalculatie Uitvaartcentrum Hoendiep | 1.588 |
Reserve Grote markt | 141 |
Afsluiten Europapark/Stationsgebied | -1.396. |
Totaal 2019 voordelig | 4.593 |
Het resultaat van de herziene grondexploitaties voor de jaarrekening 2019 bedraagt 4,59 miljoen euro voordelig. In het raadsvoorstel over de herzieningen grondexploitaties 2019 is geadviseerd om, onder voorwaarden, dit resultaat te bestemmen voor de bezuinigingstaakstelling grondzaken 2021 en een storting in het SIF. Voor de definitieve bestemming van dit resultaat verwijzen we naar het raadsvoorstel bij deze jaarrekening.
De totale bezuinigingstaakstelling “grondverkoop” bedraagt 3,00 miljoen euro, 0,5 miljoen euro voor het jaar 2020 en 2,5 miljoen euro voor het jaar 2021[1]. De taakstelling van 0,5 miljoen euro in 2020 wordt gerealiseerd bij de jaarrekening 2020. De grondverkopen waarvoor in 2021 een taakstelling is opgenomen zijn in 2019 gerealiseerd.
Verwachte eindresultaten
Een grondexploitatie begroting bestaat uit het in de tijd zetten van gemaakte en verwachte kosten en opbrengsten. Hieruit volgt een toekomstig resultaat, dit resultaat is een prognose.
In onderstaand tabel wordt het resultaat op Eind Waarde en Contante Waarde per 31 december 2019 weergegeven.
Tussentijdse winstnemingen die volgens de POC methode zijn berekend, zijn afgeroomd uit de betreffende grondexploitaties en verwerkt in onderstaande resultaten. Voor de nadelige gebiedsontwikkellingen heeft de raad de afgelopen decennia middelen beschikbaar gesteld door treffen van voorzieningen..
Omschrijving | Eindwaarde | Contante Waarde | ||
Volkshuisvesting, stedelijke vernieuwing | Positief | Nadelig | Positief | Nadelig |
Ciboga | -32.805 | -25.580 | ||
De Velden | 238 | 229 | ||
Oosterhamrikzone | -21.891 | -17.693 | ||
Reitdiep fase 3&4 | 490 | 435 | ||
Haren, Stationsgebied | 1.512 | 1.454 | ||
Ten Boer, Dijkshorn | -2.501 | -2.310 | ||
Reitdiepzone | 202 | 202 | ||
Economie en werkgelegenheid | ||||
Eemspoort | -45 | -38 | ||
Roodehaan | -2.028 | -1.697 | ||
Westpoort Fase I | -10.420 | -7.296 | ||
Zernike | 3.119 | 2.364 | ||
Kantoren gemengd | ||||
Europapark/Europapark | -37.374 | -27.770 | ||
Europapark/Kempensberg | -11.121 | -10.689 | ||
De Grote Markt | -23.587 | |||
Haren Nesciopark | 6 | 6 | ||
Totaal | 5.567 | -118.185 | 4.689 | -116.659 |
7.3.2 Slotcalculaties
In de categorie Slotcalculaties staan die projecten die nagenoeg gereed zijn, 95 % van de kosten en opbrengsten zijn gemaakt. De verwerking van de resterende 5% geschiedt op basis van aannames. Voor investeringsprojecten geldt dat 95% van de kosten moet zijn gerealiseerd en dat zekerheid is over de definitieve omvang van subsidies.
Omschrijving | Boekwaarde | Kosten | Opbrengsten | Resultaat | Boekwaarde |
Slotcalculaties | |||||
Piccardthof/Terborglaan | 81 | 4 | 85 | ||
Vuursteenlocatie | 8 | 8 | |||
Helpermaar | 4 | 12 | -23 | -7 | |
TopsportZorgCentrum | -17 | 16 | -1 | ||
Damsterdiep | 6 | 6 | |||
Herstructurering Paddepoel ZO | -1 | 1 | 0 | ||
Totaal | 81 | 33 | -23 | 0 | 91 |
7.3.3 Bouwrijpe kavels
De categorie bouwrijpe kavels betreft gronden die na het afsluiten van een grondexploitatie nog niet verkocht zijn en beschikbaar zijn om te verkopen. Onderstaand overzicht laat het verloop zien van de boekwaarde van deze kavels. Zie voor een specificatie onderstaand overzicht.
Omschrijving | 31-12-2018 | Kosten | Opbrengsten | Resultaat | Boekwaarde | Verlies |
Peizerweg | 92 | 92 | ||||
Friesestraatweg | 26 | 26 | ||||
Zomerlaan | 215 | 215 | ||||
Electronstraat/Zilverlaan | 55 | 55 | ||||
Vinkhuizen | 355 | 355 | ||||
Westerbroek | 1.211 | 1.211 | ||||
Euvelgunne | 102 | -530 | 525 | 97 | ||
Reitdiephaven-Hogeweg | 257 | 257 | ||||
Bornholmstraat | 431 | 431 | ||||
totaal | 2.744 | 0 | -530 | 525 | 2.739 | 0 |
De boekwaarde op 31 december 2018 bedroeg 2,74 miljoen euro. In 2019 is een perceel verkocht in de Euvelgunne, de opbrengst is, na vermindering van de boekwaarde als resultaat genomen.
7.3.4 MVA-Nog te ontwikkelen bouwgronden
Het strategische vastgoed bestaat voornamelijk uit onroerende zaken die aangekocht zijn ten behoeve van (her)ontwikkeling. In de periode tussen aankoop en de start van de (her)ontwikkeling beheren en exploiteren wij de gekochte gronden en bebouwde onroerende zaken. Volgens het BBV dienen gronden in de MVA te worden gewaardeerd tegen (historische) verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Indien sprake is van een (duurzaam) lagere marktwaarde, dient een voorziening getroffen te worden voor het verschil tussen boekwaarde en die lagere marktwaarde.
In onderstaand tabel staan de gronden in de categorie MVA-Nog te ontwikkelen gronden.
Strategisch bezit | ||||||
Omschrijving | Boekwaarde | Kosten | Opbrengsten | Resultaat | Boekwaarde | Verlies |
Koeriersterweg | 1.064 | 1.064 | -1.064 | |||
Oosterhamrikzone | 1.529 | 1.529 | -542 | |||
Roodehaan | 3.188 | -900 | 2.288 | -902 | ||
Sontweg/Damsterdiep | 21.799 | 21.799 | -8.619 | |||
Stationsgebied | 13.740 | 1.323 | -639 | 14.424 | -6.510 | |
Grote Markt e.o. | 2.621 | 3.002 | 5.623 | |||
Eikenlaan | 3.474 | 3.474 | -747 | |||
Friesestraatweg | 2.093 | 2.093 | -1.389 | |||
Westrand stad Groningen | 31.290 | 31.290 | -18.295 | |||
Haren | 176 | -98 | 98 | 176 | ||
Ten Boer | 1.825 | 288 | -288 | 1.825 | -89 | |
Hereplein 73 | 4.370 | 4.370 | -3.370 | |||
Van Swietenlaan 1-3 | 10.032 | 10.032 | -8.032 | |||
Tromsingel 31-39b (Tromphuys) | 3.516 | 3.516 | -776 | |||
Radesingel 6 | 2.001 | 2.001 | ||||
Oliemuldersweg 41 | 94 | 94 | ||||
Schuitemakersstraat 17 | 300 | 300 | ||||
totaal | 103.112 | 3.713 | -1.025 | 98 | 105.898 | -50.335 |
Boekwaarde
De boekwaarde op 31-12-2019 bedraagt 105,89 miljoen euro. Dit is een stijging ten opzichte van 31-12-2018 van 2,79 miljoen euro. De netto boekwaarde (boekwaarde minus voorziening) bedraagt 55,56 miljoen euro. De voornaamste mutaties zijn ontstaan door:
- Kosten: Voor het project het Stationsgebied Groningen zijn aan de Parkweg woningen aangekocht, voor de Grote Markt is de kelder van de voormalige V&D aangekocht, in de Roodehaan zijn gronden overgedragen.
- Opbrengsten: benodigde gronden voor het aanleggen van de tunnel Paterwoldseweg in het stationsgebied zijn overgeheveld naar het project.
Gronden bestemd voor gemeentelijke gebiedsontwikkelingen de ‘warme gronden’
Gebiedsontwikkeling Suikerzijde
De commissie BBV heeft in de ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken, 2019’ een nieuwe categorie gronden opgenomen. Een categorie die in de regel aangeduid wordt met ‘Warme gronden’. Onder voorwaarden mag bij de waardering van gronden die zijn verworven met het oog op gebiedsontwikkelingen, maar waarvoor nog geen grondexploitaties is vastgesteld worden uitgegaan van de toekomstige bestemming in plaats van de huidige bestemming.
De grondposities van het Suikerterrein (2009) zijn als gevolg van wijzigingen in het BBV (2016) omgezet naar materiële vaste activa (MVA). In het BBV 2016 was een overgangsbepaling getroffen, daar is voor deze grondpositie gebruik van gemaakt. Daarom heeft een waarde correctie naar huidige bestemming niet plaatsgevonden. Deze overgangsbepaling liep echter af na 31 december 2019. Hiermee werd een risico gelopen dat een forse voorziening zou moeten worden getroffen. Evenwel voldoet het Suikerterrein aan de geldende voorwaarden om onder de nieuwe categorie ‘Warme gronden’ te vallen. Hierover is advies ingewonnen bij Deloitte. De gronden kunnen gewaardeerd worden tegen toekomstige bestemming.
De gronden zijn getaxeerd door een onafhankelijke taxateur op toekomstige bestemming. De taxatiewaarde is hoger dan de huidige boekwaarde. Derhalve hoeft geen voorziening getroffen te worden.
De kosten bestaan uit een tweetal aankopen aan de Peizerweg en de Energieweg.
Omschrijving | Boekwaarde | Kosten | Opbrengsten | Resultaat | Boekwaarde | Verlies |
Warme Gronden 'Suikerzijde’ | 39.638 | 2.711 | 0 | 0 | 42.349 | |
totaal | 39.638 | 2.711 | 0 | 0 | 42.349 | 0 |
Niet in exploitatie te nemen gronden
De niet in exploitatie te nemen gronden zijn gronden waarvoor geen (her)ontwikkeling staat gepland. Dit is een relatief klein complex met een boekwaarde van 0,10 miljoen euro.
Erfpacht
In onderstaand overzicht wordt een verloop weergegeven van de boekwaarden van in erfpacht uitgegeven gronden, verdeeld naar gronden waarvoor een jaarlijkse canon wordt betaald en gronden waarvan de jaarlijkse canon voor een bepaalde periode is afgekocht.
Omschrijving | Boekwaarde | Kosten | Opbrengsten | Resultaat-nemingen | Boekwaarde | Verlies |
Erfpacht met jaarlijkse canon | 15.923 | -110 | 96 | 15.909 | ||
Erfpacht met afkoop | 12.608 | -54 | 31 | 12.585 | ||
totaal | 28.531 | 0 | -164 | 127 | 28.494 | 0 |
Boekwaarde
De boekwaarde per 31 december 2019 bedraagt 28,49 miljoen euro. Vanuit de verkoop is een resultaat genomen van 0,12 miljoen euro
Verhuurde kavels
In tegenstelling tot maatschappelijk vastgoed betreft het een categorie gronden en vastgoed, die verworven zijn, om in de toekomst te ontwikkelen tot een andere bestemming. Tussentijds worden deze gronden en vastgoed voor langere tijd verhuurd of verpacht. Het beleidsmatige uitgangspunt voor deze panden is: 'het op commerciële basis beheren van al dan niet tijdelijke, bij de gemeente in eigendom zijnde, onroerende zaken, met inachtneming van de gewenste bestemmingsflexibiliteit.' Onderstaand overzicht laat het verloop zien van de boekwaarde van de verhuurde kavels verdeeld naar een 4-tal categorieën.
Verhuurde kavels
Omschrijving | Boekwaarde | Kosten | Opbrengsten | Afschrijving | Resultaat | Boekwaarde | Verlies |
Schoolterreinen | 520 | 520 | |||||
Industrieterreinen | 705 | -181 | 141 | 665 | |||
Diverse terreinen | 2.807 | 2.807 | |||||
Diverse gebouwen | 10.618 | -214 | -96 | 10.308 | -3.565 | ||
totaal | 14.650 | 0 | -395 | -96 | 141 | 14.300 | -3 |
566
Vanuit de verkoop heeft een resultaat kunnen plaatsvinden van 0,14 miljoen euro.
[1] Begroting 2020 taakstelling no. 9 vanuit programma 2 en 8 pagina 454/455 pdf bestand.